FAQ - Foire Aux Questions

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FAQ - Foire Aux Questions

Qui est Baltis Capital ?

Baltis Capital est une plateforme d’investissement participatif spécialisée dans l’immobilier d'entreprise. Baltis Capital est immatriculée auprès de l’ORIAS pour l’activité de Conseil en Financement Participatif (CIP) sous le numéro 18002940. Baltis Capital est une Société par Actions Simplifiée au capital de 75 000€, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 811 566 991 et dont le siège administratif est situé au 45 rue des Moines 75017 Paris et le siège opérationnel est situé 15 place du Général Catroux 75017 Paris.

 

Qui signifie Baltis Capital ?

Baltis vient de « baaltis » une divinité protectrice de la ville. La racine « baal » signifie « posséder et être propriétaire ».
Le mot capital est « une somme d’investissement utilisée pour en tirer un profit ». Ainsi, avec Baltis Capital vous pouvez investir dans vos villes.

 

Que propose Baltis Capital ?

Baltis Capital propose :

  1. D’investir en Actions dans l’immobilier commercial par l’intermédiaire d’une SAS et à partir de 1 000€. Une fois l’augmentation de capital réalisée, la SAS procède à l’acquisition d’un local commercial. Chaque année, lors d’une Assemblée Générale en ligne, les actionnaires décident des grandes décisions du projet dont la potentielle distribution de dividendes.
  2. De financer en Obligations les fonds propres d'un promoteur / porteur de projet sur des périodes allant de 12 à 36 mois.

 

Qui sont les fondateurs de Baltis Capital ?

Les associés fondateurs de Baltis Capital sont Alexandre Toussaint (Président) et Clément Dornier (Responsable structuration).

 

Où sont les bureaux de Baltis Capital ?

Baltis Capital est installée au 15 place du Général Catroux 75017 Paris.

 

Qu’est-ce qu’un projet ?

Un projet de Baltis Capital correspond à l’opportunité d’investir dans une SAS qui fera ensuite l’acquisition d’un bien immobilier ou financera un projet de promotion immobilière.

Une SAS = un projet clairement identifié.

 

Est-ce que Baltis Capital investit dans ses projets ?

Preuve de son engagement et de son sérieux, Baltis Capital investit à vos côtés dans chacun des projets.

 

Quels sont les risques pour les investisseurs ?

Les risques pour un investissement en actions :

  • Risque de perte totale ou partielle du capital investi ;
  • Risque d’illiquidité des titres : la revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine, partielle, voire impossible ;
  • Risque de dilution du capital : l’absence de droit préférentiel de souscription lors de toute augmentation du capital souscrit emporte un risque de dilution au capital ;
  • Risque de non paiement des dividendes : le paiement des dividendes n’est pas garanti
  • Le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé ;
  • Risques immobiliers : vacance des locaux, variation du foncier, coûts des travaux éventuels, risque d’endettement, risque de loyers impayés, risque de dégradation du bien, risque de moins-value à la revente, d’augmentation des charges et/ou impôts et de diminution des loyers.
     

Les risques pour un investissement oglibataire :

  • Risques génériques : perte totale ou partielle, absence de liquidité, non paiement ;
  • Risques spécifiques du projet : 
  • risques juridiques : autorisations administratives, permis de construire, assurances ;
  • risques techniques : études des sols, étude de faisabilité technique de la construction ;
  • risques financiers : élaboration du budget, dépassement du budget, faillite du porteur de projet ;
  • risques commerciaux : commercialisation et force de vente du porteur de projet :
  • risques législatifs : évolution de la réglementation et des normes.
  • Risques sur la séniorité des obligations.
  • L'investissement en obligations fait porter un risque de perte totale du capital en cas de défaut pour une espérance de gain limitée au rendement éventuellement perçu.

Quel est le rendement des projets ?

Les rendements annuels prévisionnels dépendent du projet, et peuvent varier entre 6 et 10%.

 

Quelle est la durée d’un projet ?

La durée de votre investissement dépendra du projet.
Elle est généralement entre 5 et 10 ans pour les projets d'investissement et entre 12 et 36 mois pour les projets de financement.

 

Quelle est la typologie des actifs proposés ?

Baltis Capital propose uniquement des projets d’investissement dans l’immobilier d'entreprise : locaux commerciaux, bureaux, locaux d'activité, logistique, pôles médicaux...

 

Pourquoi l'immobilier commercial pour l'investissement locatif ?

Le marché de l’immobilier commercial est perçu comme opaque et réservé aux professionnels de l’immobilier. Il possède des caractéristiques spécifiques et attractives :

  • Stabilité locative : vision long terme des locataires ;
  • Rendements élevés : travaux, charges et taxes à la charge des locataires ;
  • Garanties importantes : bail commercial protecteur.

En choisissant l’immobilier commercial vous investissez dans l’économie réelle et concrète, avec une vision de long terme. Baltis Capital possède un important réseau d’apporteurs d’affaire en immobilier commercial. C’est la garantie d’un sourcing de qualité et régulier.

Lorsqu’un locataire souhaite quitter son local commercial, il revendra son fonds de commerce à un autre exploitant. Sinon, il perdra cet investissement initial, dont la valeur approche généralement celle d'une année de chiffre d’affaires.

Nous sélectionnons les meilleurs dossiers via notre réseau de partenaires ;

  • Emplacement : zone commerçante ou piétonne
  • Qualité du locataire : locataire financièrement et historiquement solide
  • Valeur du fonds de commerce élevée
  • Conditions du bail : local déjà loué avec un bail récent ou longue durée

Nous sommes convaincus par l’ensemble de nos opérations immobilières, et c’est pourquoi nous investissons à vos côtés dans toutes les opérations.

 

Quel est le montant minimum pour investir ?

Le montant minimum pour devenir investisseur d’une opération proposée par Baltis Capital est de 1 000€.

 

Comment se déroule l’investissement ?

Une fois votre profil validé, vous pourrez découvrir les projets et prendre connaissance des différents documents notamment le Document d'Information Réglementaire Synthétique (DIRS). Puis vous serez alors amené à remplir un bulletin de souscription et à verser les fonds.

Vous recevez ensuite une confirmation de votre souscription par email. Lorsque le montant total recherché est levé, vous êtes alerté du succès de l’opération.

 

Que se passe-t-il si le montant de la collecte n'est pas atteint ?

Si le montant de la collecte n’est pas atteint dans le temps imparti, Baltis Capital vous retourne vos fonds, sans frais.

 

Qu’est-ce que je détiens concrètement ?

Vous détenez des actions d’une Société par Actions Simplifiée (SAS) pour les projets d'investissement. Pour les projets de financement vous souscrivez à des obligations d'une Société par Actions Simplifiée (SAS).

 

Pourquoi une SAS ?

Baltis Capital propose uniquement des projets d'investissement sous forme de SAS.

Lorsque vous investissez par le biais d’une SCI vous devenez indéfiniment responsable des éventuelles dettes de cette dernière.

Lorsque vous investissez dans une de nos opérations, vous devenez actionnaire d’une SAS – indépendante de Baltis Capital – et vous êtes uniquement responsable de votre apport.

Les opérations de Baltis Capital – 100% en SAS – vous permettent également d’investir de votre PEA ou PEA/PME.

 

Une fois que j'ai investi, que se passe-t-il ?

Une fois que vous avez investi, nous vous enverrons un rapport régulier (mensuel, trimestriel ou semestriel) faisant un état des lieux de l’opération.

Concernant les projets d'investissement, vous serez convoqué chaque année pour une Assemblée Générale afin de valider les comptes et prendre les décisions sur la suite du projet.

 

Est-ce que je peux investir depuis mon PEA ou PEA/PME ?

Oui, il est possible d’investir dans les opérations depuis votre PEA ou votre PEA-PME.
Attention, veuillez-vous rapprocher de votre conseiller fiscal pour vérifier l’éligibilité à votre PEA et PEA/PME des titres offerts à la souscription.

 

Quelle preuve de mon investissement puis-je conserver ?

Le bulletin de souscription atteste de votre souscription dans un projet.

 

Comment se rémunère Baltis Capital ?

Voir page Frais

 

Est-ce que je peux visiter le bien immobilier ?

Oui, il est possible de visiter un bien immobilier / programme immobilier proposé par Baltis Capital. Pour cela, contactez-nous afin d’organiser la visite.

 

Qui peut investir ?

Les conditions pour investir sont :

  • Avoir plus de 18 ans ;
  • Avoir un compte bancaire dans une Institution financière d'un pays membre de l'Espace Economique Européen ou dans un pays tiers équivalent en matière de lutte contre le blanchiment d'argent : Afrique du Sud, l'Australie, le Brésil, le Canada, la Corée du Sud, les Etats-Unis, la Fédération de Russie, Hong Kong, l'Inde, le Japon, le Mexique, Singapour et la Suisse.

 

Est-ce que Baltis Capital est une plateforme sécurisée ?

Tous nos protocoles sont sécurisés, vos informations sont chiffrées avant d’être stockées.

 

Où est mon argent ?

Votre argent ne transite jamais sur nos comptes et est géré par notre prestataire de paiement agréé Leetchi avec sa solution Mangopay.

Une fois le montant de la collecte atteint, la somme est alors transférée vers la SAS projet en vue de l'émission des actions auxquelles vous avez souscrit et dont vous devenez propriétaire. La SAS projet peut alors utiliser les fonds pour l'acquisition du local commercial ou financer le projet de l'opérateur. Si le montant n’est pas atteint, vous êtes remboursé sans frais.

 

Comment peut-on vous contacter ?

Nous sommes joignables par téléphone ou par mail contact@baltis-capital.fr
Vous pouvez également participer à nos petits déjeuners hebdomadaires ou prendre rendez-vous pour se rencontrer !

 

Quelles différences avec une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est gérée par une foncière ou un fonds d’investissement. Une SCPI est constituée de nombreux actifs, autant des bureaux, des parkings, des commerces et des logements en France et/ou à l’étranger.

Ainsi, vous investissez dans un « tout » et vous ne choisissez pas quels actifs sont achetés par la SCPI.
Une personne prend la décision à votre place d’acheter ou de vendre un actif immobilier. La SCPI peut ainsi détenir des parkings au Portugal, des entrepôts en Ecosse et des bureaux à Paris sans que vous ne soyez au courant.

Vous êtes également une personne parmi une foule importante d’investisseurs et n’avez aucun pouvoir sur les décisions prises par la SCPI.

Ce n’est pas un placement dans l’immobilier, mais un placement financier avec un sous-jacent immobilier.

Chez Baltis Capital vous choisissez exactement dans quel actif vous voulez investir : une opération = un actif immobilier = entre 20 et 40 personnes.
De plus, avec 10 000 euros vous pouvez par exemple décider d’investir 5 000€ dans les murs d’une pharmacie à Lille et 5 000€ dans les murs d’une boulangerie à Paris. Vous savez exactement dans quoi vous investissez et vous pouvez créer votre propre portefeuille immobilier.

En choisissant un projet immobilier de Baltis Capital, vous pouvez investir directement depuis votre PEA. Vous bénéficiez ainsi d’une fiscalité allégée sur les dividendes perçus et la plus-value. Ce qui n’est pas le cas d’une SCPI ou d’un OPCI.

Enfin, vous avez la main sur votre investissement, vous choisissez dans quel actif immobilier vous souhaitez investir et vous décidez chaque année des orientations à venir (eémunération des actionnaires, changement de locataire, vente de l’actif…).

Baltis Capital anime la gestion des opérations mais c’est VOUS qui décidez !

Quelle est la fiscalité des gains perçus ?

Pour les projets en Actions :

Pour les personnes physiques :

Les SAS Projet sont soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Les loyers seront redistribués chaque année sous forme de reprise d’apport et/ou de dividendes.

En cas de distribution de dividendes, ces derniers seront imposés de la manière suivante : 

  - 17,2% de cotisations sociales ;

  - 12,8% d’impôt sur le revenu.

En cas d’investissement depuis un PEA, la fiscalité du PEA s’applique.

Les SAS Projet ayant pour unique objet l’acquisition et la gestion de la location des actifs immobiliers, elles sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilières. Les actions détenues entrent donc dans l’assiette d’imposition de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Avec un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000€, une personne est redevable de l’IFI.

Pour les personnes morales :

Les dividendes perçus par les associés personnes morales sont soumis à l'impôt sur les sociétés (IS).

Pour les personnes morales soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS), il est possible de mettre en place le régime mère-fille à partir d’une participation de 5% du capital de la SAS Projet. Ce régime permet d’être imposé sur les dividendes perçus qu'à hauteur de 5% de leurs montants.

 

Pour les projets en Obligations

Pour les Personnes Physiques

Depuis le 1er janvier 2018, les revenus des obligations sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (« Flat-Tax ») de 30% comprenant :

- 17,2% de prélèvements sociaux (CSG et CRDS)
- 12 ,8% d'imposition sur le revenu

Ce montant d'imposition est directement prélevé par Baltis Capital, vous n'avez pas à intégrer ces revenus dans votre imposition au barème progressif.

Exemple : J'investis 1 000€ le 1er janvier N, dans un projet au rendement de 10% par an. Le projet se finit le 31 décembre N soit une maturité de 12 mois. Mes intérêts bruts (hors fiscalité) sont donc de 100€. Avec le Prélèvement Forfaitaire Unique, mes intérêts nets d'impôt sont de 100€ - (30% x 100€) = 70€.

Lors du remboursement du projet, Baltis Capital vous reverse donc votre capital + le montant de vos intérêts nets, soit 1.070€. En cas d'imposition au Prélèvement Forfaitaire Unique, aucune imposition supplémentaire ne sera due.

Baltis Capital vous donnera un récapitulatif de vos intérêts perçus en année N au début de l'année N+1 (Imprimé Fiscal Unique). Ces informations sont également transmises à l'État et apparaîtront déjà préremplies dans votre déclaration de revenus de l'année N+1.

Il est possible pour les investisseurs personnes physiques de demander une dispense du prélèvement relatif à l'acompte de l'impôt sur le revenu. Cette dispense est prévue à l'article 125 A I du Code Général des Impôts.

Les conditions pour en bénéficier sont les suivantes :

Votre Revenu Fiscal de Référence de l'avant-dernière année doit être inférieur à 25 000€ si vous êtes célibataire, divorcé ou veuf. Ce seuil passe à 50 000€, si vous êtes soumis à une imposition commune ;
Votre demande de dispense du prélèvement doit être formulée au plus tard le 30 novembre de l'année précédant celle du paiement des revenus. Vous devez produire auprès de chaque établissement payeur versant les revenus, une attestation sur l'honneur indiquant que le Revenu Fiscal de Référence figurant sur l'avis d'imposition établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant le paiement des revenus est inférieur à 25 000€ ou 50 000€ selon votre situation de famille (un modèle de dispense est disponible sur le site des impôts). Retrouvez toutes les informations détaillées ainsi qu'un modèle de demande de dispense sur le site des impôts : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8729-PGP

Pour les Personnes Morales

Lorsque vous investissez via votre société, vous détenez dans vos comptes des titres de créance émis par une société.

A ce titre, les gains réalisés au terme de l'investissement sont pris en compte dans votre résultat imposable et sont soumis (a) à l'impôt sur les sociétés pour les sociétés qui y sont passibles ou, à défaut, (b) au régime des sociétés de personnes et imposés au nom des associés soit à l'impôt sur le revenu s'il relève de cet impôt, soit à l'impôt sur les sociétés s'il est passible de cet impôt.
 

Tout traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d’être modifié ultérieurement.
Nous vous recommandons de prendre contact avec votre conseiller fiscal habituel pour toute précision.

 

Comment Baltis Capital sélectionne les projets en Actions ?

Chaque projet référencé sur Baltis Capital a été rigoureusement analysé par des professionnels. 

Lorsqu’un projet est proposé sur Baltis Capital, une analyse complète des éléments suivants est effectuée :

  • Description du projet d’investissement ;
  • Un extrait Kbis datant de moins de 3 mois ;
  • Le tableau de répartition de l’actionnariat ; 
  • Pour les bénéficiaires effectifs et les dirigeants de l’entreprise :
  • Une copie de la pièce d’identité ;
  • Un extrait de casier judiciaire ;
  • Un justificatif de domicile ;
  • Si le dirigeant est une personne morale : tableau d’actionnariat/statuts
  • La domiciliation bancaire de l’entreprise ; 
  • La copie certifiée conforme des statuts à jour de l’entreprise ainsi que de son pacte d’actionnaires (si existant) ;
  • Le CV des dirigeants et fondateurs de l’entreprise ;
  • PV des 3 dernières assemblées générales (si existant) ;
  • Un Business Plan sur les 3 prochaines années ; 
  • Les trois dernières liasses fiscales (si existant) ;
  • Une copie de l’échéancier de dettes (si existant).

Concernant le bien immobilier visé :

  • Copie du bail commercial et plan du local ;
  • PV des 3 dernières assemblées générales ;
  • Règlement de Copropriété ;
  • Diagnostics ;
  • Kbis du locataire ;
  • Bilans du locataire (si disponibles) ;

Une visite du bien immobilier à systématiquement lieu, et a comme objectifs de : 

  • Valider la qualité de l’emplacement géographique (attractivité, flux, visibilité…) ;
  • Valider l’ensemble des éléments du dossier immobilier (surface, disposition, état…) ;
  • Préciser le projet de financement ;

Le projet d’investissement est rigoureusement analysé sur la base des critères suivants :

  • Analyse juridique du bail commercial ;
  • Audit technique ;
  • Analyse de la concurrence et des historiques de transaction ;
  • Modélisation financière (cash-flow) avec des hypothèses de vacance locative, imprévus, frais bancaires, assurance, honoraires de gestion, indexation…

En synthèse de l’analyse des documents et des informations recueillies auprès des vendeurs, une première décision de pré-sélection est formalisée par l’accord des équipes de Baltis Capital.

Si cette décision est positive, elle donne alors lieu à la rédaction d’un mémo d’investissement reprenant les caractéristiques du projet, le prévisionnel financier, le marché cible positif/négatif et le montage dans l’objectif de le présenter au comité de sélection, seul décisionnaire final de la sélection d’un projet.

La décision de sélection doit être votée à la majorité qualifiée par les membres.


Comment Baltis Capital sélectionne les projets en Obligations ?

Baltis Capital sélectionne les projets de promotion immobilière au moyen :

  • D’une évaluation de la pertinence de l’opération : forme juridique, montant du financement recherché, expérience du porteur de projet supérieure à 3 ans, équipe dirigeante solide, les derniers bilans du porteur de projet et le business plan 
  • D’une due diligence complète du projet : qualité juridique et santé financière
  • De la notation du projet selon 5 critères : 
    • Solidité financière du porteur de projet : capitaux propres, endettement…)
    • Une équipe dirigeante expérimenté
    • Un track record des anciennes opérations ; prévisionnel versus réel
    • Une analyse immobilière du projet : localisation, matériaux, commercialisation…
    • Les garanties accordées : caution, etc
      => Une note de 5/5 doit être attribuée pour être présentée au Conseil des Sages.
  • D’une présentation au Conseil des Sages pour avis consultatif, puis décision du Président de Baltis Capital.

 

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Baltis Capital est une plateforme de crowdfunding dédiée à des projets immobiliers en France.

Baltis Capital est immatriculée auprès de l’ORIAS pour l’activité de Conseil en Investissements Participatifs (CIP) sous le numéro 18002940. Baltis Capital est une SAS au capital de 75 000€, immatriculée au RCS de Paris sous le n°811566991, et dont le siège social est situé 45 rue des Moines 75017 Paris.

FPF, Financement Participatif France, l’association des professionnels du crowdfunding

RICS, Royale Institution of Chartered Surveyor

L’investissement dans les sociétés non cotées présente des risques spécifiques : - Risque de perte totale ou partielle du capital investi - Risque d’illiquidité des titres : la revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine, partielle, voire impossible - Risque de dilution du capital : l’absence de droit préférentiel de souscription lors de toute augmentation du capital souscrit emporte un risque de dilution au capital - Risque de non paiement des dividendes : le paiement des dividendes n’est pas garantie et le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé - Risques immobiliers : vacance des locaux, variation du foncier, coûts des travaux éventuels, risque d’endettement, risque de loyers impayés, risque de dégradation du bien, risque de moins-value à la revente, d’augmentation des charges et/ou impôts et de diminution des loyers. L'investissement en obligations fait porter un risque de perte totale du capital en cas de défaut pour une espérance de gain limitée au rendement éventuellement perçu.